中古 家 価格

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中古の家が築何年だから新築の○％、土地はよく似た条件で過去に売れた価格で○円、この合計で中古の家の価格は決まります。

 

もちろん、それ以上で売れるというケースもあるでしょうが、やはり一般的には相場なりの価格で売れるものなのです。

 

中古の家の価格はどうやって決まるのか？

 

基本的には建物の価格と、土地の価格を合計して決まります。

 

では、中古の家の価格はどうやって決まるでしょうか？

 

「家の価値は20年でゼロになる」、こんな風にいわれますが築10年で半値になると考えてしまえば間違いありません。

 

そして半値になってしまったら、後は年々ゆっくりとしたペースで値段は下がり続けると思えばよいでしょう。

 

次に土地の価格の決まり方なのですが、過去における、似たような条件の土地取引の価格をもとに試算します。

 

まあ、これは飽くまで基本。

 

家の価格と土地の価格、合計して出した金額で必ず売れるということではありません。

 

ですから、これが絶対的な中古の家の価格の決め方とはいえませんが、基本はこんな風に決まるということです。

 

さて、基本的な方法で出された価格で、中古の家が本当に売れるのか？

 

もちろん家の状態の良かったり、リフォーム済みだったり、住宅設備が新しかったり、、、これらの条件でプラス査定。

 

反面、二世帯住宅やひょっとして平屋建てなども難しいかな？需要の低そうな、特殊な家はマイナス査定となるのが一般的です。

 

、、、とここまで目論むのは不動産業者です。

 

この価格をもとに、いくらで売りだすかを決めるのは、家の売主である所有者となります。

 

ローンが残っているとか、次に購入予定のマンションの価格とか、売主には様々な思惑があるから、○○円は譲れないというケース。

 

それらを踏まえて、中古の家の売り出し価格は決定されるのです。

 

しかし中古の家もそうなのですが、中古車にしても購入しようとする人には、なぜか相場感が備わっています。

 

ですから、売主の思惑で高めの価格に設定された中古の住宅は、いつまでたっても売れないということになります。

 

また、家の価値は20年でゼロになると述べましたが、近年流行りの「長期優良住宅」ならばどうでしょうか？

 

実際のところ、長期優良住宅だから、とか人気の○○ホームが建てた家だから、という理由で中古にもかかわらず家が高く売れた。

 

こんなケースはあまり聞きません。

 

ただ中古の家を買う側が、たまたま○○ホームに憧れをもっていた、、、こんな場合はあるかもしれません。

 

また、住宅メーカーによっては中古の○○ホームばかり集めたサイトを運営し、高めの価格を付けて販売しています。

 

そんな場合は、高く売れることもあるでしょうが、やっぱりそれらはレアケース。

 

中古の家も土地も相場なりの価格で売買されるのが一般的なのです。

データから見ると、中古の家の購入資金の平均は約2,000万円。

 

新築一戸建てと比較すると、約倍の差です。

 

しかし2,000万円といっても大きな金額、リフォーム必須の中古の家ならなおさらです。

 

どちらが得なのか、、、一概にはいえなさそうなのです。

 

少しだけ古いのですが、国土交通省がまとめた平成25年度の住宅市場動向についてのデータが手元にあります。

 

それによると、中古の戸建ての購入資金の平均は2,311万円、自己資金比率は41.8％という結果が出ています。

 

一方で、中古のマンションとなると購入資金の平均は2,253万円、自己資金比率は48.4％。

 

このデータが取られたのは、大都市圏の都市ということですから、実態よりは少々高めの数字となっているはず。

 

その点を加味すると、中古の家の平均購入額は2,000万円前後といったところでしょうか。

 

同じデータで土地から注文住宅を購入した人たちのものを見てみると、4,017万円で自己資金比率は34%。

 

金額にして、中古の家と比較するとほぼ倍、自己資金比率を見ると、10％は高くなっている計算になります。

 

2,000万円と4,000万円、中古の家と新築の注文住宅では負担がずいぶん変わってきます。

 

同じデータから、それぞれ年間どの程度ローンを返済しているのかを見ていってみましょう。

 

中古の家の場合は93.6万円、返済負担率は17.7％、新築の注文住宅の場合は113.1万円、20.5％。

 

これを見ると、年間で20万円程度しか差がありません、この返済額だけ見る限りでは、それほど差はないように感じます。

 

しかし、返済期間のデータを見ると、中古の家の場合は24.4年、一戸建ての注文住宅の場合は33.1年となっています。

 

やはり、期間も変わってくるということ。

 

これらのデータから負担を軽くしたい人が、中古の家を購入しているという実態が浮かび上がりますが、さてどうでしょうか？

 

中古で2,000万円の家を購入したからといって、当たり前ですが、それで終わりというわけではありません。

 

中古の家だからこそ、早い時期に家に手を入れてやらなければなりません。

 

そして、リフォームのローンを組むならば一般的に住宅ローンよりは金利は上。

 

ならば、若くて馬力のあるうちに高めのローンを組んだとしても新築の一戸建てにするという選択はあるというもの。

 

一方で、新築の一戸建てにしても、住んでいるうちに固定資産税など維持費は必要です。

 

加えて20年も住んでいれば、ある程度のリフォームは必要になってきます。

 

このデータを見ていると、2,000万円で中古の家を購入するのも、4,000万円で新築の注文住宅を建ててるのも結果変わらない。

 

トータルの金額で見れば、同じぐらい家に費やしていることになりそうです。

地価の動向をにらみながら、中古の家の買い時を考える。

 

これも正解とは思えるのですが、最も大切なのは出会い。

 

希望通りの中古の家が出てきたならば、それが買い時と考えるべき。

 

今やっているのは、投資や投機ではないのですから。

 

東京オリンピックの影響とか何だとかで、不動産価格が上昇しているといった話をよく聞きます。

 

地方都市に住んでいる者からすると、なんだか実感がわかない話です。

 

そもそも、オリンピックがあるから住宅の需要が跳ね上がることってあるのか？

 

選手村、それ以降は新しい宅地として再開発が予定されているという理由で、東京の湾岸エリアの不動産価格が高騰している。

 

今一つ説得力に欠ける話ではないでしょうか？

 

日本の人口減という大きなトレンドがある以上は、不動産価格の上昇といっても一時的なもの。

 

投資や投機目的での金額が流入しているのに過ぎません。

 

特に中古の家の場合、購入対象となるのはオリンピック需要とは直接関係がない、郊外や地方都市。

 

ひょっとして地価が上昇するかも、、、という淡い期待を持って、住宅ローンの融資額ギリギリで中古の家を買う。

 

これが最悪のパターン、いずれリフォームなどが必要となってくるのが中古の家。

 

一般にいわれる、手取りの25％全てを中古の家の住宅ローンに回す、こんな事態は避けたいものです。

 

平成25年のデータになるのですが、全国の空き家の数は820万戸、総住宅戸数の実に13.5％に上っています。

 

そして、人気の住宅ローン「フラット35」の金利は１％前後、過去最低水準となっています。

 

この２点を考えると現在は充分、中古の家の買い時ということができるでしょう。

 

現在、家を手にしているのは、いわゆる団塊の世代と呼ばれる人々。

 

団塊の世代の人々の数がこれから減少していくことを考えると、中古の家の供給数はこれからも増えていくことが考えられます。

 

ある研究者は、毎年２％ずつ不動産価格は下落すると主張していたりもするのです。

 

しかし、そんなことを考えて買い時を計っていては、いつまでたっても中古の家を購入することができません。

 

特に中古の家はめぐりあわせのもの。

 

自分が希望するような物件が売りに出ているというケース自体が珍しいのです。

 

これだ！という中古の家を見つけたならば、リフォームのことを考えて、余裕を持って住宅ローンで購入する。

 

これが正解と言えるでしょう。

 

出会った時が買い時、自動車や時計、家など中古のものを購入しようとしている場合の鉄則です。

 

希望のものをそのまま建てる注文住宅と異なり、希望通りの中古の家などなかなか出会えるものではありません。

 

だからこそ、出会った時が買い時、不動産価格や住宅ローンの金利の動向などを考えていても答えは出ないのです。

 

今必要としているならば、中古の家の買い時は今、なのです。

中古の家に火災保険は必須です！

 

中古だとしても、新築で同等の家を建てる場合にかかる金額で、火災保険に加入すべきです。

 

優先すべきは資産価値より、中古の家が失われた場合の保証と考えるべきだからです。

 

既存住宅売買かし保険だけで安心なのか？

別項でお話しした「既存住宅売買かし保険」、多少料金はかかるものの安心して中古の家を購入するには良い制度。

 

と思っていましたら、それはそれで問題がある、そんなことを家の専門家から聞きました。

 

中古の家は保険が効いているから安心できて長く住めると勘違いしている人が多すぎる。

 

専門家はそういうのです。

 

「既存住宅売買かし保険」は飽くまでも一定期間、中古の住宅に瑕疵が存在しないことを保証する保険。

 

いいかえるならば「保証期間中は問題ないと思いますよ」といっている保険に過ぎないということです。

 

保険がかかっているから、その中古の家が長持ちするわけではないということを、もう一度考えなければいけない、、、と。

 

新築・中古に関わらず、家に必要なのは適切なメンテナンス、手間もお金もかかって当然のものなのです。

 

なのに一度買ってしまったら後は手間いらず、中古だけど保険もかかっているから大丈夫と考えがちなのはいかがなものか？と。

 

まあ、精密に工場で作られているはずの自動車ですら２年など、定期的に点検補修することが義務付けられています。

 

家もそうあってしかるべき。

 

専門家はそんな風に力説をしていました。

 

中古の家に火災保険をかける場合

さて、中古の家独特の保険の話はこれぐらいにして、家の保険と聞いて真っ先に思い浮かぶのは、火災保険でしょうか？

 

中古の家でも購入時にローンを組んだならば、金融機関から火災保険に加入するよう義務付けられるはず。

 

期間はローンが終わるまで、というのが一般的で、これを断るとローンすら組めません。

 

ですから、火災保険への加入については検討する余地すらないのですが、検討すべきは火災保険の金額について。

 

築20年の中古の家ならば、建物としての価値はゼロ。

 

ならば、火災保険なんて本来かける必要がない、かけなくてはいけないなら最低限でよいのではないか？

 

などと考えていませんでしょうか。

 

これは大いに間違っています。

 

新価での火災保険の検討が必要

購入した中古の家の資産価値がゼロということと、住むところが失われてしまっても平気ということは多いに違います。

 

失われて困るならば、新しい家を建てるのに必要な保険金額(新価)で保険をかけるべき。

 

同等の中古の家を購入するのに必要な保険金額(時価)では全く意味がない。

 

その保険金で、またどこかに中古の家を見つけてくるのでしょうか？家が焼け落ちた土地を、放置したままで？

 

それで、払い続けるローンの金額は２つの住宅分、これはちょっとマズい。

 

ですから、中古の家といってもかける火災保険は新価で考えて、、、ということになるのです。

中古の家の買い方といっても、何しろ初めてのことだけあって、戸惑うことも多いはず。

 

ローンを組む前に現金を用意するなど、買い方もかなり面倒です。

 

中古の家といっても高額な買い物、段取り良く進めたいものです。

 

初めての家だけに、買い方を指南

「この中古の家ください！」「はい、毎度♪」といった具合に日常的に買ったりすることがないのが不動産。

 

いくら中古といえど家は高価な買い物、そこで、気になるのが家の買い方。

 

何といっても初めての人がほとんどでしょうから。

 

現金がある場合ならば、それでいいのですが、手元にない場合はローンを組まなければなりません。

 

そして、住宅ローンは審査に１カ月程度はかかるのですが、その間に売れてしまわないようにするにはどうすればいいのでしょうか？

 

また、中古の家の代金以外に用意しなくてはいけないお金はどれぐらいでしょうか？

 

今回はそんなことについて、考えていきます。

 

2,000万円の家の場合、現金で必要なのは？

駅からの距離も、価格も適当、状態も悪くないので「この中古の家を買おう」と思いました。

 

ならば、まず購入するという意思表示をしなければならず、そのことを「売買契約を結ぶ」といいます。

 

その時に必要なお金は「手付金」と「購入諸費用」です。

 

手付金は購入の意思を表すための金額で、中古の家の価格の10％程度が相場。

 

売買契約を交わして払った手付金は、買い手の都合で契約がキャンセルになった場合には戻ってくることはありません。

 

「購入諸費用」は売買契約書に貼る印紙代、と仲介手数料の半額。

 

印紙代(＝税)は中古の家の価格が1,000～5,000万円の場合は１万円となっています。

 

また、仲介手数料は売買代金の３％＋６万円(税別)が一般的です。

 

つまり、まず売買契約時に必要な金額は2,000万円の中古の家の場合なら手付金で200万、仲介手数料で71万2,800円（税込）。

 

これだけは、現金で用意しておかなければなりません。

 

手付金はローンの頭金として組み込まれることが一般的です。

 

ローンの審査には時間がかかります

残りのお金は引き渡しまでに用意しなくてはいけませんから、その分はローンで充当。

 

さっそく申し込みにいかなくてはいけません。

 

この場合、新築の住宅と違って引き渡しまでの期間が短いのが中古の家の特長。

 

ですから、あらかじめどこのローンが有利かなど検討をしておかなければ、時間が足らなくなってしまいます。

 

そして、ローンが通ったら払わなくてはいけないのが「購入諸費用」。

 

ローン契約にも印紙税がかかってきますから、契約が1,000～5,000万円の場合は２万円。

 

不動産の登記などにかかる費用、ローン借入時にかかる費用、仲介手数料の残金、固定資産税の日割り額を支払います。

 

これで終わり？いいえ、引き渡し後には今度はリフォームの費用や引越費用、家具の代金を払わなくてはいけなくなるのです。

 

以上が中古の家の買い方です。

 

大きな金額を用意しなくてはいけませんし、初めてのことばかりで戸惑うことも多いはず。

 

大抵のことは不動産業者や銀行が教えてくれるとはいっても、中古の家の場合は手付金やローンを用意するまで時間がありません。

 

あらかじめ、どの程度の現金を用意すべきかの参考にしてください。

土地と異なり、中古の家には掘り出し物がありますから、選び方は重要になります。

 

素人目でもわかる範囲でチェックするのは当然、住宅診断というプロに中古の家を選ぶ手伝いを頼むのもよい手。

 

上手い選び方で極上の中古の家を見つけて下さい。

 

土地に掘り出し物は存在しませんが

対象の周りにある同等の中古物件に、いくらぐらいの値段が付いており、いくらぐらいで売れているか？

 

これが近隣事例比較法という不動産の価格の付け方で、この理屈でいくと掘り出し物の中古物件は存在しません。

 

しかし、これは不動産の中でも主に土地に当てはまること、中古の家には当てはまらない。

 

では、どうやって中古の家に値段を付けるかというと、主に広さと築年数の２点から。

 

家を建てたメーカーや使われ方、リフォームの有無で値段はそう変わったりはしない。

 

どんな家でも築20年を過ぎていたら、不動産価値はゼロになるのが日本の慣習なのです。

 

ですから、不動産に掘り出し物は存在しないというのは土地に限ったこと。

 

実は上物、つまり家には掘り出し物はあるのです。

 

ならば、その選び方はどうすればよいのでしょうか？

 

妥協できる点は妥協するということ

中古の家は立地や広さ、外観、築年数、間取り、そして価格など様々な条件から成り立っています。

 

それらの条件すべてが希望に合う、そんな中古の家など存在するわけがありません。

 

ですから、どこで妥協するか？が中古の家の選び方といってよいのです。

 

では妥協点はどこに置くのか？変更可能なものは妥協してしまう、これが中古の家の選び方の大原則。

 

つまり、間取りはリフォーム前提で考えるのが正解、でないと選びようがなかったりするのです。

 

不動産はどう頑張っても立地を変えることはできませんし、中古住宅に出せる上限も決まっています。

 

間取りや外観など変更できる点は妥協するのが選び方の原則です。

 

住宅診断の助けを借りる

後は家の状態をどこまでチェックできるかにかかってきます。

 

そのためには構造躯体の状態を確かめる目が必要になるのですが、なかなか素人でできることは限られてきます。

 

しかし、雨漏りや漏水の跡があるかないかぐらいは、じかに見ればチェックできるはず。

 

屋根裏や床下を覗きこんで異常がないことが確かめられた、他に内装もきれいでリフォームの費用もそうかからなそう。

 

そう思ったら、掘り出し物と判断して購入してしまうのも一つの手。

 

宅建業者から購入する場合ならば、２年間の保障期間が付いているはずですから、後々瑕疵が見つかった場合でも安心です。

 

加えて近年、中古の家の購入時に住宅診断をおこなうことが一般的になってきています。

 

掘り出し物と買い手が判断しても、売っている方はやはりプロ、様々な不具合を隠しているケースもあるのです。

 

ならば、中古の家を診断するプロに依頼するのもよい手段。

 

費用は広さにもよりますが10万円程度、、、確かに安くないのですが、後々の安心を考えれば、妥当な金額といえるでしょう。

中古の家を見つけたら現物をチェックする必要があるのですが、その時に注意すべきは目を養っておくことです。

 

状態の是非を判断するのは購入者、中古の家のどこに注意すべきかについては、様々な物件を見て経験を積んでおかないと判断が付きかねるものです。

 

不用品処分のバザーで購入した絵画が、実は有名な画家の若いころの作品で、何と数千倍の価値があるものだった!!

 

こういったニュースが報じられると、自分の家にも何かそんなお宝が眠っていないかな、、、なんて夢想してしまうものです。

 

しかし、実際のところそんなことはありません。

 

安く買ったものが実はすごい価値があるものだった何てことは、まずないのです。

 

そんなことは「まず」ないから、ニュースになるわけで、安く買ったものはどうやっても安いものですし高いものは中古でも高い。

 

そんなものです。

 

これは中古の家の場合も同じこと、どこかにお宝な中古住宅がないだろうか？と思ってもありません、全て相場なりなのです。

 

中古の家の値段は、周りにある同等の物件がいくらぐらいで売れたかをもとに計算して付けられます。

 

これを、近隣事例比較法というのですが、中古の家はすべて、この方法で決まるのです。

 

ですから、注意点のその一としてあげておきたいのは、待っていても掘り出し物は出ませんから、これと思ったらすぐ行動なのです。

 

さて、中古の住宅を探そうと思ったら何を頼りにするでしょうか？ネットでしょうか、それとも雑誌広告でしょうか？

 

そこで、これという物件を見つけたとしましょう、売れてしまうといけない!!あせって契約をしたくなりますね。

 

しかし、注意しなくてはいけないのは現物を見ないで決めてはいけないということ、すぐ行動なのですがチェックは必要。

 

二番目の注意点は、必ず現地を確認しなくてはいけないということです。

 

建物の状態は当たり前、例えば朝・昼・晩、時間を変えてたずねて立地条件を確認する必要があります。

 

時間を変えなければわからない情報というのは必ずあるのです。

 

加えて、近所の住民の人となり、、、例えば不動産業者に聞くのもいいですし、ちょっと聞き込みをしてみるのもいいでしょう。

 

なぜ前の所有者が家を手放したのか？単に金策に行き詰ったといったものだったらいいのです。

 

隣に要注意人物が住んでいて、もめたとかだと、ちょっと洒落になりませんね。

 

最後にあげたい注意点は、見る目を養うこと、「築10年」といっても、住んでいた人によって家の状態はずいぶん違います。

 

しかし、明らかになっている情報は築10年、といったものだけ。

 

では平均的な築10年はどの程度のものなのかを把握しておかなくてはなりません。

 

だから、中古住宅の数を見る必要があるのです。

 

最初に述べた通り、中古の家に掘り出し物はありませんが、同じ築10年でも状態は様々、そういった意味での掘り出し物はあります。

 

中古の家を選ぶうえでの注意点、本当はもっとあるのですが、、、他のポイントは追々述べていこうかと思います。

 

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