建売を購入して後悔！【2024年】引っ越したいと思ってますが、注意点は？
目次
- 建売買って後悔したので引越ししたい！賃貸に出すか、売却するか、最善の選択肢は？
- 建売住宅を賃貸に出す場合、一体、どんな手続きがあるの？
- 思い切って売ってしまいたい！
- 売ると決めたら何をすればいい？
- 足が出たらどうなる？
- 実は、建売住宅は売りやすい！？
- 自宅を売った方の体験談 その１ 「購入希望者が現れず精神的負担が大きかった」
- 自宅を売った方の体験談 その２ 「住み替えに成功」
- 激安の建売物件を購入したが、冬の寒さが気になる人の体験談
- 窓のスペックと間取りが原因で暖かい家になった人の体験談（成功例）
- 多くの体験談が読めるサイトを調査！
建売買って後悔したので引越ししたい！賃貸に出すか、売却するか、最善の選択肢は？
人生最大の買い物と言われるマイホーム。
「家は３回建てないと理想の家にならない」という言葉にもある通り、理想通りの家を手に入れるのは難しい事です。
どんなに考え抜いて決めたとしても、住んでみた「ら何か違う、しっくりこない……」という事はよくありますよね。
では、せっかく手に入れたマイホームに後悔が生じた場合、どうしたらよのでしょうか？
選択肢としてはいくつか考えられますが、まずは我慢して住み続ける、リフォームやリノベーションを行うといった方が大多数かと思います。
しかし、リフォームやリノベーションもお金がかかりますし、後悔の原因が家の中の問題ではなかった場合等、解決が難しい場合も多いです。
これが賃貸住宅であるならば、さっさと引っ越す方が精神的にも良いでしょう。
でも持家となると住宅ローン等の問題もあり、気軽には引っ越しすることは難しいはず。
では、住宅ローン等、諸々の問題が解決できるとしたら、引越しを検討する方がほとんどになるのではないでしょうか。
例えば、アパートやマンションのように、一軒家であっても賃貸住宅として貸し出す事は可能です。
しかし、不動産関係や賃貸関係の仕事に就いているならまだしも、ほとんどの人は貸す相手の探し方も、貸し方自体もよくわからないですよね。
そこで、具体的になにをどうすればよいのか、徹底的に調べてみました。
建売住宅を賃貸に出す場合、一体、どんな手続きがあるの？
賃貸に出すとなると、色々な手続きが発生します。
また、大半の方がそうであると思いますが、住宅ローンの問題も残ります。
更に、家賃収入が発生すると、それに付随して年度末には確定申告を行う必要も出てきます。
後から知って驚かないよう、事前にどんな手続があるのか知っておきましょう。
＜貸す前に必要な手続き＞
・貸し出しの条件を決める
・入居者募集の為の必要書類の準備
・入居者の募集と審査
・定期借家契約を結ぶ
・不動産会社へ管理を委託する
＜貸している間に必要な手続き＞
・家賃収入について確定申告
・不動産会社へ管理手数料の支払い
＜貸し終わった後に発生する手続き＞
・物件の修繕（修繕費は家主が支払う）
不動産会社への管理委託や手数料の支払いは、自分で入居者の募集や物件管理など全て行えるのであれば不要です。
ですが、物件の管理業務は多岐にわたります。
貸した相手が家賃を滞納する場合もありますし、クレーム対応や修理の手配も行います。
よほど親しい人に貸したりといった場合を除いては、トラブル防止の為にも、管理会社を挟むようにしましょう。
また、確定申告についても、最近の国税庁のサイトは昔に比べてかなり分かりやすくなってはいますが、それでも難しいと思う方は多いです。
諸事情あり、私は毎年確定申告をやっていますが、それでも毎年、本当に間違いなく出来たかなと心配になります。
そういった作業を本業などの合間にできるかどうかといった点も、考慮に入れると良いでしょう。
思い切って売ってしまいたい！
賃貸住宅として誰かに貸すのは、やはり手間。
借主が現れないリスクもあるから、サクッと売ってしまおうと考えるかたも多いでしょう。
現金化することで、次の家を買うという選択もできます。
家を売ろうと思った場合に、一番気になるのは「果たしていくらで売れるのか」ではないでしょうか。
家も車を売るときと同じように、一社だけではなく、数社に見積を依頼する方が良いでしょう。
CMでよく見かけるSUMO等でも、一括査定を依頼することが可能です。
出典：https://suumo.jp/edit/lp/baikyaku/001/top.html
また、NTTデータグループの運営する不動産情報サイトのHOME４Uでも、一括査定が依頼できます。
出典：https://www.home4u.jp/sell/
複数の会社に見積を依頼することにより、相場を知ることができますし、より高く売れる可能性が高まります。
もちろん、査定額が高いからと言って、その値段そのままで売れるとは限りません。
買うのは査定を行った業者ではなく、売られている家を欲しいと申し込んできた相手になります。
ですが、値段交渉が行われるとしても、売り始めの金額がベースになります。
相場からかけ離れ過ぎてもいけませんが、高い金額での査定がしてもらえるに越したことはないでしょう。
ただし、いつまでも売れないと、売れない間の維持費がじわじわと増えていきます。
高く売ろうと考えるのも大切ですが、折り合いをつけることも必要です。
売ると決めたら何をすればいい？
査定を行い、売った方が良いと思える金額が出たとして、次は何をすれば良いのでしょうか。
住宅情報サイトの「ＬＩＦＵＬ ＨＯＭＥ’Ｓ」様に、「家を売って住み替えるときの４つの注意点」についての記事がありましたので、まとめてみました。
出典：https://www.homes.co.jp/cont/living/living_00709/
住み替え時の注意点
- 売却査定価格＝実際に売れる価格ではない
- 仮住まいの費用は必要経費と捉えて検討する
- 経済的メリットばかりを優先しない
- 買取保証を付ける場合は慎重に
古着や古本であれば、査定額＝買取価格となるのですが、住宅はそうもいきません。
売り出し始めたとしても、買い手がつかなければ、売却価格を下げる必要があります。
また、新居を購入してから売る場合は、売りに出した家が売れない間、新居の分と売りに出した家の分の両方のローンを並行して支払う「ダブルローン状態」に陥ります。
新居を購入せず賃貸に住むにしても、売れるまでの間の家賃が必要となってきます。
両方の家にお金を支払う状態を避けようと、早く売りたくて値下げする方もいますが、数カ月両方の家の支払いをしても、値下げした金額に見合わない事もあるでしょう。
トータルで見た場合に大きく損してしまう場合があるので、焦りは禁物です。
また、売れなかった場合に、あらかじめ決められた金額で不動産業者が家を買い取ってくれる買取保証というサービスがあります。
必ず買ってもらえるという安心感は生まれますが、希望した価格で買取を行うわけではなく、相場よりも低い金額での買取となるため、こちらも損となる場合があるので注意が必要です。
こうした大きな金額を動かす事や、引越しや手続きなどは普段とは異なる大きなストレスを受け、さらに時間も取られます。
大変なのは間違いありません。
家を売る時は、しっかりと情報収集して後悔のない選択をしましょう。
足が出たらどうなる？
家を売ろうと思ったときに、心配なのは今返済中の住宅ローンはどうなるのかです。
売った金額で相殺できるだろうとは思いつつも、実際はどのような手順を踏むのか知らない方がほとんどでしょう。
そこで、ローン返済中の家を売る方法について調べてみました！
住宅ローンが残っている家を売る手順は概ね以下に流れになります。
１．住宅ローンの残債を調べる。
２．家の売却価格の査定を依頼する。
３．家の売却価格で住宅ローンが完済できるか確認する。
４．完済できない場合、「手持ち資金」「住み替えローン」「任意売却」のいずれかを使用する。
５．家を売る。
６．税金の特例を利用して税金を抑える。
多くの方が、もし家の売却価格で住宅ローンが返せない時はどうするのか不安なのではないでしょうか。
見積の段階ではローンの返済に問題ない金額が提示されたとしても、いつまでも売れなくて値下げせざるを得ない場合もあります。
また、購入時にオーバーローンを利用している等、売れる前から売却価格だけでは住宅ローンが返済しきれないと分かっている場合もあります。
そうした場合は「手持ち資金」「住み替えローン」「任意売却」等の方法を利用する必要が出てきます。
住み替えローンは、今住んでいる家の住宅ローンの残債分と新居を購入するための資金分を併せて借り入れできるローンです。
▶引用元https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0023/
任意売却とは、債権者（住宅ローンを借りている金融機関）の了承のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。
▶引用元https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0012/
基本的に、抵当権のかけられている不動産は買う人が現れません。
そのため、必ず現状借りている住宅ローンを完済し、家にかけられている抵当権を抹消する必要があるのです。
どの方法をとったとしても、買い手に家を高く買ってもらうのが一番良いでしょう。
買い手に家を高く買ってもらうために、協力してもらうパートナーが不動産業者です。
このパートナー選びに失敗すると、何百万といった単位で損失が発生することになりかねません。
不動産業者選びは慎重に行いましょう。
実は、建売住宅は売りやすい！？
注文住宅と建売住宅、比べたときに不満が出やすいのは建売住宅のような気もしますよね。
しかし、売りに出した時に、買い手が現れやすいのは建売住宅であるという話もあります。
NTTデータの運営する不動産売却についてのサイト「ＨＯＭＥ４Ｕ」様に建売住宅を高くスムーズに売るためのコラムがありました。
出典：ホームフォーユー公式サイト 建売住宅を高く売るための全知識
他のサイトと同様に、住宅を売るに当たっての詳しい手順等が記載されていますので、参考になります。
また、売買に必要な書類や、契約書類についてもかなり詳しい説明がありましたので、実際に売るとなった場合の助けになるかと思います。
多くの方が苦手とする、確定申告の計算についても具体例で説明されていますので、家を売った後にも役立つでしょう。
記事にもありますが、注文住宅と建売住宅の建てる目的の違いを考えると、売れやすさに違いが出るのも納得ができますね。
注文住宅は、施主が住みたい場所に、施主の欲しい設備や間取りがついた家となっているので、施主以外の人には住みづらい家である場合もあります。
２世帯住宅は２世帯住宅が欲しい人にしか売れないけれど、そもそも２世帯住宅を欲しがる人は少なく売れにくいという話にも似ていますね。
一方、建売住宅は住宅販売メーカーが経験に基づき、この地域でこの設備や間取りの家であれば売れるだろうと、考えて作った家です。
そのため、合わない人もいるかもしれませんが、基本的には買い手が現れやすい場所とスペックを兼ね備えていると言えます。
新築の建売住宅には買いやすいというメリットがありますが、売りやすいというメリットもあったのですね。
自宅を売った方の体験談 その１ 「購入希望者が現れず精神的負担が大きかった」
建売住宅を売るための手順や、住宅ローンの残りについてお伝えしてきましたが、実際に、家を売って住み替えを行った方の体験談もチェックしていきましょう。
ブログ「築浅の一戸建てを売って二世帯住宅に住み替えたブログ」様に、築４年の家を売った際の記事がありました。
出典：https://www.ieururu.com/ieuru/
こちらの方の事例を手順に沿って、見ていきましょう。
１．住宅ローン残債のチェック：2600万円
２．一括査定：３社に依頼し、査定額の差は500万円
３．不動産業者と媒介契約を結ぶ（査定額2857万円）
４．購入希望者の内覧
５．希望者が現れないため値下げ（2750万円に値下げ）
６．購入希望者からの値引き交渉（2650万円に値下げ）
７．売買契約成立
８．購入希望者からの入金
９．住宅ローンの返済
１０．不動産業者へ仲介手数料の支払
なかなか購入希望者が現れなかったという事で、かなり精神的にお疲れになったそうです。
こちらの方の場合、次の家を建て始めていたので、余計に焦ったことかと思います。
しかし、お疲れにはなったものの、複数の不動産業者と話をした経験から、正直で売り手の気持ちになって考えてくれる不動産業者を選べた事が、比較的高値で家を売れた要因であるとお考えの様です。
良い不動産業者を選びたいと思っても、どのような業者が良いのか、業界の関係者でも無ければなかなか分からないですよね。
そこで、引越しの合い見積もりのＣＭ等でお馴染みの「引越し侍」様のサイトに、不動産売却業者の選び方のコツが記載されていましたので、ご紹介いたします。
出典：https://hikkoshizamurai.jp/estate/sell/
１．行政処分情報や免許番号で業者をふるいにかける
２．机上査定の対応が良いかのチェック
３．直近の販売実績があるどうかのチェック
４．競合物件をきちんと確認しているかのチェック
５．訪問査定時に営業マンが物件調査しているかのチェック
６．大手or地元密着？特徴を知り自分に合った業者をチェック
色々なチェックポイントがありますね。
高額な取引を仲介してもらわなくてはいけないので、間違っても悪徳な業者を選んでしまわないように注意しましょう。
自宅を売った方の体験談 その２ 「住み替えに成功」
ブログ「住み替え．ｍａｍｅブログ」様にも、実際に家を売って住み替えをした際の記事がありましたのでご紹介いたします。
出典：https://mamemamehome.net/sumikae_kaltutabakari//
こちらの方の場合は、何と住み始めて１ヶ月で売却を決め、売れたのが３ヶ月後という驚きのスピード感です。
更に驚きなのが、もともとマンションを購入して住んでいたらしく、短期間で２回家を売っている事です。
こちらの事例に関しても、手順に沿って見ていきましょう。
▼マンション売却
１．住宅ローン残債のチェック
２．不動産業者による査定（ローン残債＋500万円）
３．不動産業者との契約を結ぶ
４．購入希望者の内覧
５．値下げ（ローン残債＋200万円に値下げ）
６．売買契約成立
▼建売戸建売却
１．住宅ローン残債のチェック：満額（支払い開始前に売却を決意）
２．不動産業者による査定（購入金額＋500万円）
３．不動産業者と媒介契約を結ぶ
４．購入希望者の内覧
５．希望者が現れないため値下げ（購入金額＋400万円に値下げ）
６．売買契約成立
マンションの売却も建売戸建ての売却も、どちらもローンの残債以上の金額で売り出し始め、最終的に仲介手数料と住宅ローンの返済の合計と同額程度で売買が成立したとの事です。
もともとの査定額が、ローン残債に500万円増額した金額であったこともあり、どちらの取引でも損をせずにすんでいるとは凄いですね。
こちらのブログの方も、売れるまでのストレスが酷いこと、良い不動産業者を選ぶことについても言及されています。
実際にご本人は利用されていないそうですが、最近では不動産業者を選ぶ為のエージェントサービスがあるため、過去に知っていたら使っていたはずだと、エージェントサービスの利用を勧めています。
エージェントサービスといえば、転職活動のＣＭでよく耳にしますが、不動産業界にもそういったサービスが存在するようです。
少し調べただけでも何件か見つかります。
・ＴＥＲＡＳＳ（エージェントとのマッチングサイト）
https://offer.terass.com/
・不動産エージェントみつかる（エージェントとのマッチングサイト）
https://agent.sotsoken.jp/
・WealthLink（都心５区の高級マンション専門エージェント）
https://wealthlink.jp/
エージェントにも得意とする分野があるようなので、自分の希望にあった分野が得意なエージェントと出会えれば安心ですね。
失敗したくない取引だからこそ、便利なサービスがあるならば積極的に利用することが大切ですね。
激安の建売物件を購入したが、冬の寒さが気になる人の体験談
次にご紹介するのは、激安の建売物件を購入した方の体験談。冬が寒くて辛い……と書かれていました。
出典：MyHome・Lovers「建売は寒いのか？購入した建売が寒い理由と節約しながら冬を快適に過ごす工夫。」より
外気温が氷点下にもなる地域にお住まいとのことで、寒さも特に気になりそうですね。
こちらの方は家の寒さの原因について、以下が主な要因ではないかと考察をされています。
１．断熱材が必要最低限だから、寒い。
２．窓がペアガラスだから、寒い。
３．床暖房がないから、寒い。
４．部屋が広いから、寒い。部屋が多いから、寒い。
５． 日の当らない「北部屋」があるから、寒い。
私が見たところ、この中では断熱材の問題が一番大きいと思います。
実際に注文住宅・建売住宅ともに、何軒か回っていますが、注文住宅メーカーは断熱材について熱弁する営業マンが多かった印象があります。
逆に建売住宅の営業マンは、断熱材よりは、収納等の目に見える部分の説明がほとんど。
もし、良い断熱材を使っていたとしたら、セールスポイントとして話をすると思うので、そういった意味でも、断熱材に力を入れていない建売メーカーが多いのかも知れません。
断熱材が低スペックだと、家の中を温めても温まりにくく、すぐ冷えてしまいますよね。
以前、私が住んでいた建売住宅（賃貸の1軒屋）は、日当たりの良い南向きの部屋ではありましたが、かなり冷え込みがきつかった……。断熱材の良し悪しは、かなり重要だと思います。
窓のスペックと間取りが原因で暖かい家になった人の体験談（成功例）
続いてご紹介するのは、逆に成功例。北国の建売にお住まいの方で、寒いといえば寒いけれど、暖房はエアコンのみで大丈夫という方の体験談もありました。
他の家との寒さの違いは、窓のスペックと間取りによるものではないかと考察されています。
・階段は吹き抜けではなく廊下
・お風呂、洗面所はリビングと引き戸でつながっている
・窓はＹＫＫのＡＰＷ３３０（樹脂と複層ガラス）
＜引用元＞https://tsumadesu.com/tateuri-samui/
こちらのお宅の窓で使用されている窓は、住友林業などでも使用している、割と高スペックな窓。
新しく窓を高断熱の物にリフォームすると補助金が支給される「住宅の断熱性向上のための先進的設備導入促進事業（先進的窓リノベ事業）」が始まりましたが、窓の性能は熱貫流率によってランク分けされています。
熱貫流率は数値が小さいほど性能が高く、「先進的窓リノベ事業」では最高グレードのSSが1.1W/㎡K以下、その次のグレードSが1.5W/㎡K以下とされています。
ＹＫＫのAPW330は熱還流率が1.31W/㎡Ｋなので、最高グレードではないものの、かなり良い窓のスペックということが分かります。
また、間取りに吹き抜けがないというのも、暖かい家になる要因として大きいと思います。
吹き抜けの開放感は捨てがたいものがありますが、寒さ対策（少しでも暖かい家に住みたい）という点を考えれば、吹き抜けは無い方が良いかもしれません。
多くの体験談が読めるサイトを調査！
実際に家を売った方の体験を２つご紹介しましたが、自分と同じような状況の事例や、失敗例など、色々な事例を参考にしたい方にお勧めのサイトがあります。
（1）ＳＵＭＯ住まいの売却ガイド（一戸建ての売却体験談）
出典：https://suumo.jp/baikyaku/guide/archive/category/一戸建ての売却体験談
売却体験談というだけあって、売った住宅のスペックや金額の他に、売却に至ったストーリーやタイムラインも掲載されているため、状況が想像しやすいです。
時間をかけてじっくり調べたい方にお勧めです。
（2）ＬＩＦＵＬ ＨＯＭＥ’Ｓ 住まいの売却データファイル
出典：https://www.homes.co.jp/satei/datafile/taikendan/a-131020101/
これから家を売ろうと考えている人への経験をもとにしたアドバイスと、住宅売却についての簡単なアンケート形式での情報が掲載されています。
県別に情報が並んでいる為、地域での状況を簡単に知りたい方にお勧めです。
（3）不動産投資・売却専門の情報サイト イエキット 不動産売却の体験談まとめ
こちらのサイトでも体験談がたくさん掲載されています。
購入価格やローン残債等の細かい数値が掲載されているものと、掲載されていないものがありますが、種々様々な方の体験が読めます。
この他にも、個人のブログなどで売買の体験を公開されている方もいらっしゃいます。
（4）地球の住民M子ママの日常。
出典：https://mko-com.blog.jp/archives/cat_392040.html
マイホーム売却の話が読みやすい漫画形式で紹介されています。
（5）我が家の売却実践記録
出典：https://www.home-uru.com/saisyo-3.html
マイホーム売却についての情報がたくさん掲載されています。
特に、査定額が低かった理由や、良い不動産業者の選び方なども書かれているので、これから売りたいと考えている方には参考になるかと思います。
その後悔は、引越ししなければならない程のものなのか？
建売住宅を売却する方法や、実際に売却した方の体験談をご紹介してきました。
家を売るという事は、ものすごく大変である事がお分かりいただけたと思います。
ですが、建売住宅への後悔の為に家を売る事は、その苦労と見合うだけの価値があるのでしょうか。
家を売る事は、大きな金額の損をする可能性がありますし、引越し代金等、住み続けていれば不要であった支払いも出てきます。
手続きも楽ではありません。
大人だけの世帯であればまだ良いですが、子どもがいれば転校等も必要となってしまいます。
そこまでして住み替えを行っても、次の家では他の事でもっと酷く後悔するかもしれません。
もし、後悔の理由がリフォームやリノベーション等で解決できるのであれば、工事してしまう方が家を売るよりも楽ではないでしょうか。
また、売る以外の選択肢として、賃貸住宅として貸し出しを行う方法もあります。
しかし、後悔の理由が自力では解決しがたい物であったなら、住み替えを検討するのが正しい場合もあります。
最近は減ったそうですが、少し前までは家を買ったとたんに遠方への転勤辞令が出たという話はよくありました。
また、家そのものに後悔はなくとも、住む前には分からなかった地域の問題が浮上する場合もあります。
そういった場合は、家を売るのもやむを得ないでしょう。
家を売るにしても、売らないにしても、自分と家族が幸せに暮らせる家に住めるように、最善の選択をしたいですね。
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