汚い中古の家、じつは購入のチャンスかもしれません
中古の家、現地に見学に行ったところ内装が非常に汚い、こんなケース、実はチャンス。
中古の家なのに、きれいすぎる家は割高というデメリットもあるのです。
汚い家は手を入れれば直ります。問題は手を入れられない欠点を持っているケースです。
不動産の情報誌で、「これ!!」という物件を見つけたら、現地を見学に行ったうえで購入の是非を検討するもの。
間取り図や文字情報だけで、中古の家の購入を決めるのは、あまりにも危険。
雨漏りやシロアリのチェック、家の状態や周辺の環境を買い手自身が確かめることは、非常に大切です。
さて、気に入った物件の現地を見に行ったところ、非常に状態が悪かった、、、こんな、がっかりのケースを考えます。
例えば壁のあちこちに汚れがある、水廻りが汚い、家具も置きっぱなしになっている、こんな汚い中古の家を買おうと思いますか？
賃貸住宅ならば、絶対に願い下げというケース、しかし購入を前提に見学しているならば、実は悪い話ではないかもしれません。
汚い家は、中古物件として実はおススメだったりするのです。
何といっても汚い家が好きな人はいません、その時点で購入候補から外れてしまうという人も多いはず。
販売委託を受けている不動産会社は、雑誌などに広告を打つのですが、常に新鮮な物件を掲載したいと思っています。
ですから、いつまでも売れない汚い中古の家は、値段を下げてでも売れるようにしたくなる。
、、、つまり、中古の汚い家は相場より値段が低めに設定されているケースが多いのです。
次に、きれいな家について考えましょう。
築15年など経過した中古住宅にもかかわらず、非常に状態がきれいな中古の家、、、これは100％リフォームが入っています。
なぜ、リフォームを入れるのかというと、状態をよくした方が高い値段付けることができると判断したため。
当然リフォームにかけた費用は回収できると踏み、リフォームにかかった費用＋αで価格を設定しています。
、、、つまり、中古できれいな状態の家は相場より値段が高めに設定されているのです。
ならば、どうするのが賢いか？中古の汚い家を相場より割安に購入して、リフォームをした上で住むのがベストになります。
壁紙や水廻りの汚れ、床の傷などなど内装に関しては比較的安価にリフォームできます。
しかし、お金をかけてもどうしようもないものに関しては購入を見送るしかありません。
例えば、雨漏りやシロアリなど家の構造躯体に問題があるような場合。
こうなると、汚い内装のリフォームどころではない金額が必要になります。
また周辺の環境が悪い場合、例えばハザードマップに掲載されている地域に立地している。
これはお金をいくら払ってもどうしようもない点です。
築年数がある程度たった中古の家ならば汚い点があるのが当たり前、そこを直して住むという感覚で購入しましょう。
条件の良い中古の家を格安で見つけることはやはり困難です。
格安の中古の家を見つけたい！
誰もがそんなことを考えますが、まあ上手くはいきません。
ほとんどが市場価格なり、格安の家なんてまずないものです。
しかし、稀にそんな中古の物件が出てくるケースもありますが、やはり確率は低いですね。
セールスマンを伴って、中古の家を見て歩いていると「格安ですよ！」「掘り出し物ですよ！」のトークが繰り返されます。
まあ、営業成績を上げなければいけないのですからしょうがないのかも知れませんが、あまりにも「格安」のオンパレード。
また上手いこといって、財布の口を開けようと必死だなあ、、、正直うんざりしてしまうのです。
しかし、本当に格安と言い切れるような中古の家はあるのでしょうか？
「需要と供給のバランスで物の値段は決まる」もちろん中古の家も、こんな市場経済の第原則にのっとって動いています。
ですから本来ならば、中古の家には格安なものはないものなのです。
どれもこれも市場価格なりになるはずなのですが、、、しかし、稀に格安と呼んでいい中古の家が登場したりします。
例えばどんな場合でしょうか？
条件がどんぴしゃり！だった場合。
間取り、立地、リフォーム済み、壁紙、、、どれをとっても自分たちの希望通り。
こんな中古の家を見つけてしまい、かつ予算の範囲内に収まっている、こうなると格安といわざるを得なくなります。
買い手の側として次に頭に浮かぶ言葉は「もっといい条件の中古の家が見つかるかもしれない」です。
また、売り手の側としてのセールストークは「すぐに売れちゃいますよ！」まあ、これもよく聞くセリフなのですが、、、。
「格安！」よりも信ぴょう性は高いものではあるのです。
なぜなら、誰かの琴線に触れる物件は必ず、他の誰かも狙って来るから。
今の時点でベストの選択と思えるならば、購入に踏み切るべきなのです。
他には「訳あり」というような中古の家、例えば「任意売却物件」といったものがあります。
住宅ローンを滞納してしまうと、金融機関は債権を回収するために、その物件を差し押さえて競売にかけようとする。
その前に、競売よりは高く売れるかもしれないと、市場に流すケースがあるのです。
こうなると、確かに格安と呼べる物件と出会うことは可能かもしれませんが、任意売却物件と出会うこと自体がレアケース。
更には、競売にかけるか否かの判断について。
競売の価格は裁判所が決めた売却基準額が基本になりますが、これも市場価格から設定されます。
そんな競売価格と天秤にかけるのですから格安といっても、市価からかけ離れた価格になるということはないのです。
他にも、間取りが一般的ではない、土地が変形している、、、訳ありの中古の家はあるでしょう。
でも、いずれも強いられるのは大きな妥協、望まない同居人がいるとか、、、いわゆる事故物件だったりします。
上記のような点から考えると、汚れているくらいであれば、非常にお買い得なのではないかと思えてきますね！
ローン選びは、中古の家の購入時にこそ重要です
中古の家の購入にも大半の人はローンを使うものですが、大切なのはローン選び。
ちょっと汚いくらいのお買い得な中古の家を見つけたとしても、ローンが通らなければ購入することはできません。
充分に比較せずにローンを選ぶと、結果購入代金が割高になるというケースも多々あるのです。
ですから、ローンについてもしっかりと学んでおきましょう！
中古の家の売れている価格帯を平均すると、2,000万円程度、一方新築の一戸建ては4,000万円程度。
価格帯は約半額とはいっても、一般的に2,000万円は大金ですから、多くの人が住宅ローンを頼ることになります。
この場合、中古の家でも新築のものでも利用するローンは基本的に同じ。
中古の家だからといって、特別なローンが用意されているわけではありません。
しかし、住宅ローンはこれから購入する家を担保にして購入資金を借りるもの。
ですから、一般に担保価値が低いとされる中古住宅になると、借入金額が低くなったり、期間が短くなったりする。
また、中古の家の耐久期間を考慮に入れられると借入期間が短くなる。
こんなことはよくあります。
注意すべきなのは、借入期間が短くなってしまうことにより、月々のローン返済額が高くなってしまうこと。
購入時の負担を軽くするつもりが、中古の家を選んだがために、月々の返済額が重くなる。
こんなことのないように、金融機関選びは慎重にしたいものです。
「慎重にしたいもの」ついさっき、こんなことを書きましたが、そんなに慎重になっていられないのが中古の家。
なぜなら、一から建てる新築の家と違い、中古の家はすでにあるのです。
ですから、購入時の手続きはトントン拍子。
ローンを選ぶのに時間をかけていられなかったりもします。
ローン選びのミスはこの先数10年の生活にダイレクトに響いてくるもの。
ですから、事前にどこの金融機関にローンを依頼するか、下調べが必要となります。
思っているよりかけられる時間が短いのが中古の家の特徴でもあるのです。
以前、中古の家の選び方をお話した時に後から手を入れられる可能性がある条件は軽視するようにと述べました。
重視するべきは変更しようがないところ、土地の広さや立地など、逆に軽視すべきは間取りなのです。
そのことからローンを考えると、中古の家の購入代金とリフォームのローンを一本化することが得策。
面倒な手続きや審査も一回で済んでしまいます。
一方で家の購入資金とローンを別々にしてしまうと、住宅ローンを組んでいる上に別のローンを組むことになるので審査は厳しい。
希望のローンが通らないために、やむを得ず金利が高いものを選ばざるを得なくなったりするのです。
先ほども述べたとおり、このことについても、あらかじめ当たりを付けておくことが必要。
でないと、ローン選びに失敗することになるのです。
中古の家だとローンが通らない？原因は審査のポイントにあった！
中古の家と新築の家、比較するとローンの審査の厳しさが違います。
ローンの場合の担保価値が中古の家の場合、どうしても低くなることが原因でそのお影で審査に通らない。
こんな場合の対策は、意外と簡単だったりしますので、併せてご紹介しておきますね。
住宅ローンが借りられない、住宅だけでなく自動車のローンも、、、そんなケースが最近増えているという話を聞きました。
原因は携帯電話です。
個人がお金を借りる時に返済可能かどうかを審査しますが、それの元になるのが「信用情報」。
国が指定する３つの個人情報機関が、過去の借入や返済歴の情報を持っており、それぞれが共有し合っています。
過去にローン返済の遅延などがあった場合、信用情報に記録されてしまい、新たにローンを組む上で障害になってしまうのです。
そして問題の携帯電話、みんな気軽に機種変更をしているイメージがありますが、あれって実はローン。
月賦で購入しているから、本来ならば数万円するスマホを負担ゼロと錯覚するぐらい簡単に手に入れることができるのです。
そして、返済は月々の通話料と同時に引き落とされるのですが、、、指定の口座に残高がなかっただけで立派な遅延となります。
「ローンの返済に滞りがあったから、信用がないよ」
こんな風に、いわゆるブラックリストに載ってしまいますから、ローンは借りられません、ご愁傷様です。
中古の家は担保評価が低くなる
ブラックリストに載っていないのに、住宅ローンが通らない、こんなケースも多々あります。
国土交通省の「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると金融機関がローン審査時に重視する項目は以下のもの。
完済時・借入時年齢、返済負担率、勤続年数、健康状態、年収、、、これらはローンを返していけるかどうかを判断するもの。
それらの中でも、中古の家のローン審査の場合に大きく影響するのが「担保評価」となります。
ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保としているものを代わりに差し押さえてダメージを受けないようにします。
新築の家の場合、家の土地も建物も両方担保の価値があるのですが、中古の家の場合築20年を過ぎていると評価はほぼゼロ。
土地の部分しか担保価値がないということになるのです。
借入額と返済額を低くするべし
そうなるとローンを組める額が低くなる。
だから、中古の家は審査が厳しくなるのです。
だったらどうすればいいか？借入額を低くすればいい、つまり現金を多く所持すればいいのです。
加えてショッピングやキャッシングのローンが残っている場合は、住宅ローンを組む前に生産しておいた方が良さそうです。
ローンの返済が収入に占める割合である返済負担率に大きく影響します。
返済負担率の上限は一般に20～25％、これは中古の家の審査に限った事ではありませんが。
住宅ローン控除は、中古の家でももちろん対象ですが注意点があります！
住宅ローンを組んで家を購入する際に、住宅ローン控除を受けることができますが、中古の家ももちろん対象となっています。
ただし、一定の条件をクリアしなくてはなりません。
中古の家のローン控除を受けるためには、思っている以上にハードルが高いことがあります。
あわせて注意点を書いておきますので、参考になさってみてください。
住宅ローン控除とは何か？
住宅ローン控除、住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除、、、これら３つは同じものを指しています。
住宅ローン控除とは、新築・中古にかかわらず、家を購入する際、住宅ローンを利用している場合に利用できる制度。
10年間、ローンの残高の１％が所得税から控除されるもので、年末のローン残高に応じて受けることができます。
現在受けることができるローン残高の上限は4,000万円、受けられる控除の上限は10年間で400万円。
新築で長期優良住宅の認定を受けている場合などは、上限はそれぞれ5,000万円・500万円にアップします。
例えば、今年の年末に住宅ローンが5,000万円残っていたとすると、今年に受けられる住宅ローン控除額は40万円。
次の年のローン残高が3,500万円になったとすると、その年に受けられる住宅ローン控除額は35万円。
こんな風に10年間続く、、、まあ、まず満額の400万円の控除を受けることはできない仕組み。
控除額がその年に納めていた所得税を上回ってしまうと、充分な控除を受けられませんから、足りない分は住民税から控除される。
住宅ローン控除とは、ざっくりいうとこんな制度になっています。
住宅ローン控除を中古の家で受けるには？
新築や中古、平屋や２階建て、一戸建て、集合住宅など家の形態による制限がないのが住宅ローン控除。
しかし、家の床面積部分が50平方m以上あることとか、ローンの返済期間が10年以上あることとか利用する上での制限があります。
加えて、中古の木造住宅なら築20年・その他の住宅なら築25年を超えているものについてクリアする必要がある条件は以下の通り。
「耐震基準適合証明書」「既存住宅かし保険」のいずれかを取得していること。
既存住宅かし保険については別項目で説明していますので、参考にしていただくとして問題は耐震基準適合証明書。
これは、新築時の設計書をもとに発行されるものですから非常に証明しづらいもの。
既存住宅かし保険に加入するための審査の方が通りやすいですし、安心して中古の家で過ごすためにはあった方がいいもの。
住宅ローン控除の件で、ますます必要性が増してきますね。
家の購入だけでなくリフォームも対象
さて、住宅ローン控除ですが、新築や中古の家の購入だけではなく、住宅をリフォームする際にも対象となるのも特徴です。
また控除の方法ですがサラリーマンの場合は、１年目は確定申告にて、２年目からは年末調整にて控除を受けることになります。
色々な条件が付いたりして、何だかわざと複雑にしているような制度ですが、税金が控除されるのです。
文句はいわずに従っておいた方が良さそうですね。
※中古の家が臭い！そんなときはどうする？
汚いだけでなく、臭いとなったら、大変です！
匂い対策はとても難しいのですが、考えられる対策を『臭いの原因はなにか？中古の家に気持ちよく住むには』にまとめてみましたので、購入する前に事前知識としてもお役に立てると思います。
併せてお読みくださいませ！
平屋建ての総合情報
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